住まいの悩み

「空き家の活用方法って?」活用することのメリットや事例を紹介

2020.07.28

「財産相続で空き家を手に入れたけど、正直活用方法がわからない」

昨今、日本では「空き家」に関する問題が増えてきていますが、空き家は放置すれば倒壊リスクや近所問題などに繋がります。

また、放火の対象となるようなリスクも発生しますので、空き家を所有されている方は空き家を放置することにより発生し得る問題について当事者意識を持ちましょう。

空き家問題に関するリスクについて知りたい方はこちら

この記事では、空き家を管理活用することのメリットや活用事例、空き家活用で利用できる補助金などについて解説していきます。

空き家を管理活用するメリット

空き家を管理し、活用していくことのメリットとして以下のようなものがあります。

・資産価値を維持できる
・家賃収入を得られる

それぞれについて解説します。

資産価値を維持できる

人が住まなくなった空き家は、通常の物件に比べて加速度的に劣化が進行していきます。

そのため、空き家を活用するために修繕し、管理し続けていくことで、空き家の資産価値を維持しつづけることが可能です。

空き家を売却する際にも、家屋が老朽化していた場合は「古屋つき土地」として建物はあくまで土地のおまけ的な扱いとなり値もほとんど付きません。

家賃収入を得られる

所有している空き家が一般的な住宅で住居地域の場合は居住用賃貸に、それ以外の地域であれば、居住用だけでなく店舗、倉庫等の事業用賃貸として貸し出すことで家賃収入を得ることができます。

初期の改修費さえ払ってしまえば、固定資産税や管理費などのコストを家賃で賄っていくことができます。

家賃収入が維持コストを上まった分だけ不労所得を得ることができますので、そのために空き家を活用していくことを考えている人も多いのではないでしょうか。

空き家の活用方法

空き家の活用事例として、代表的なものとしては以下の通りです。

・シェアハウスとして貸し出す
・居住用賃貸として貸し出す
・空き家活用会社に相談する
・取り壊して土地のみを活用する

この項目では上記の概要ついてご説明します。

シェアハウス

シェアハウスとして空き家を活用する場合、自分で運用することも可能ですが多くは外部の専門家に委託することになります。

シェアハウスはターゲット層の選定と、見込み客に人気の内装設備を適切に選んで準備を進め、広告宣伝をしていくことが重要です。

そのため、基本的にはプロに任せるのが無難と言えます。

居住用賃貸として貸し出す

空き家が比較的新しい場合、最低限のリフォームや修繕を行うことで賃貸として貸し出すことも検討できます。

メリット ・通常の賃貸運用よりも家賃収入が多くなりやすい
・退去者が発生しても、他に入居者が残っていた場合ある程度の家賃が入り続ける
デメリット ・初期投資がかかる
・入居者同士でトラブルが発生しやすい

大きな改装が必要ない場合、すぐさま賃貸として入居者の募集をすることも可能です。

メリット ・家賃収入で固定資産税を賄える
・比較的少ないコストで運用可能
デメリット ・他の物件との差別化が難しいのでライバルが多い
・ひとつの一世帯の入居が基本になるので、入居者が見つからないと家賃収入がなくなる

空き家活用会社に相談する

居住用の他には、カフェや飲食店、シェアキッチン、貸倉庫などの事業用の活用方法も考えられます。こういった活用でお悩みの場合、プロにその運用を委託する手も考えられます。

空き家の活用プランの提示を行なっているアキサポでは、以下のようなサービスを提供しています。

・場所(地域)に合わせた空き家活用の企画提案
・リフォーム費用の全額負担
・空き家活用による収益の一部を還元(固定資産税以上の収益保証)
・賃借人や利用者の募集管理
・建物管理やトラブル対応

【アキサポ】あなたのこれからの暮らしをサポートします

空き家は取り壊して土地のみを活用する

空き家の修繕費などが高くなる場合、取り壊して更地にして土地のみを運用することも検討できます。

土地の活用方法について知りたい方はこちら

また、土地などを多く所有すればそれだけ固定資産税も高くなるというデメリットもあります。

また、土地のみを活用する場合、新たに新築を建てたり、コンビニチェーンや企業に貸し出したり等の運用方法が考えられますが、市場調査を入念に行わなければ借り手がつかないこともあるためリスキーです。

特に、駐車場運営などは初期コストが高いにも関わらず収益性も低いので、注意しましょう。

空き家を活用するのに知っておきたい補助金

空き家を活用する場合、国から補助金が出ることがあり、2020年7月の時点では以下のようなものが存在します。

・改修工事費支援制度
・家賃低廉化支援制度

それぞれについて、概要を確認していきましょう。

改修工事費支援制度

2017年、国土交通省に改正された新たな住宅セーフティネット制度によって導入された支援策のひとつで、空き家を改修する際に「100万円」までの補助を受けることが可能です。

参考資料:http://jutakusetsumeikai-file.jp/safetynet/text/safety-text01.pdf

空き家をリフォームする際に受けることができる補助金ですが、その適用対象は以下のような、低所得者や高齢者(以下要配慮者)の生活水準を担保するための改修費用に留められます。

・使いやすくするための間取りの変更
・バリアフリーの導入
・耐震工事
・劣化が判明した部分の工事

改修工事費支援制度が適用される物件の条件は、以下のようになります。

・要配慮者向け物件として登録されている
・補助後10年間は他の入居を受け入れることができない
・入居予定者の月収が「37.8万円以下」

家賃低廉化支援制度

こちらも、先述のセーフティネット制度において導入された支援制度で、要配慮者の入居を受け付けた賃貸のオーナーに対し、月額最大「4万円」が支給されます。

一度支給が決まれば制度が続く限りずっと受け続けることができ、家賃滞納などの可能性がある要配慮者を受け入れるリスクを軽減できるのが魅力です

この制度が適用される物件の条件としては以下のようなものとなります。

・居住スペースの面積が25m2以上
・耐震水準が規定以上
・要配慮者向けとして都道府県に登録されている

所有している物件を「入居拒否のない物件」として都道府県に登録すると、各都道府県で指定を受けた「居住支援法人」が入居に関する手続きを行うようになります。

その後、入居者が決まることで正式にオーナーに月々の支給が始まるという仕組みです。

まとめ

空き家は放置すれば維持コストや近隣、火災トラブルのリスクなどが発生し負担となってしまいますが、適切に活用することで利益を生み出すこともできます。

また、収益目的で運用するだけでなく、空き家を減らす活動は地域貢献にも繋がると言えるのではないでしょうか。