住まいの悩み

土地をうまく活用したい!大切な土地の活用方法をご紹介

2020.06.19

相続や転居などの理由で親から空いている土地を受け継いだ場合、あなたはどうしますか?

どうすればいいのか分からず、土地をそのまま放置してしまうとお金がかかってしまいます。

「空いている土地なら売却しよう」と考えることもできますが、実は売却以外にも土地を活用する方法があります。その土地に合った活用をすることで、ただの空き地が財産を生むこともあるのです。

この記事では土地の活用方法についてご紹介します。

土地は活用しないともったいない

土地にはお金がかかる

土地は所有しているだけでお金がかかることを知っていますか?

土地や家などの不動産には毎年、固定資産税と都市計画税という税金がかかります(都市計画税はかからない場所もある)。つまり、土地を持ったまま放っておくと損をしてしまうのです。

固定資産税・都市計画税は市区町村が決めた土地の評価額(固定資産税評価額)をもとに、税額が算出されます。地価が高い土地であればあるほど、支払う税金も高くなるのです。

固定資産税・土地計画税の税額例


条件

・固定資産税評価額:3,000万円
・土地の広さ:200平米


税額

・更地の場合:固定資産税29.4万円+都市計画税6.3万円=35.7万円
・住宅がある場合:固定資産税7万円+都市計画税1.5万円=8.5万円

(ただし、税率:固定資産税1.4%、都市計画税0.3%、負担調整率の上限:70%とする)

住宅がある場合の固定資産税や都市計画税は、そこまで高くないと感じるかもしれません。しかし、更地で所有する場合は、高い税金を支払うことになるのです。

それでは、高い税金を支払わなくて済むようにするには、どうすればいいのでしょうか?

土地の活用方法は主に3種類あります。

・売却
・賃貸
・自己活用

それぞれのメリット・デメリットを知って土地の活用方法を選んでいきましょう。

土地を売却する

売却する土地

不動産会社などを通して土地を売却する方法では、以下のようなメリット・デメリットがあります。

メリット

・現金を得られる
・売却後は土地に関しての支払いやリスクがなくなる



デメリット

・売却すると活用できなくなってしまう
・売却した後に地価が高騰すると損をしてしまう


土地の売却はリスクが少なく、現金を得られるというメリットがあります。売却時に仲介手数料や譲渡所得税といった費用を支払う必要はありますが、残ったお金はそのまま利益となります。売却後は新たな支払いが生まれることもありません。

ただし、一度売却してしまうと土地を活用することができなくなってしまうため、将来に渡り土地を使用しないかどうか慎重に検討しましょう。

土地を賃貸する

賃借する土地

住宅や店舗を建てたい方へ、地主として土地を貸し出す賃貸。自分の所有している土地を貸し出すため、賃料として安定した収益を得ることができます。

メリット

・安定して賃料(お金)を得られる
・建築費を支払う必要がない



デメリット

・貸し出している期間、ほかの活用ができない
・固定資産税などの税金は払う必要がある


また、自分で建物を建てる必要がないため、建設費を支払う必要もありません。しかしながら、固定資産税などの税金は自分で支払う必要があるため、注意しましょう。

また、日本では法律で土地の借主の権利が保護されており、貸主の都合で一方的に契約解除することは困難です。そのため、土地を貸し出している間、売却や自己活用をするのは難しくなります。少ないリスクで安定した賃料を得たい方にはおすすめの活用方法です。

土地を自己活用する

事業を行う土地

土地の自己活用とは自分で建物や施設などを建設し、運営することで収益を生む活用方法です。

メリット

・収益性が高い
・節税につながる活用方法もある



デメリット

・施設や設備に投資するため、リスクが高い
・自分で経営しなければならない


土地の自己活用は収益性が高い分、投資が必要なためリスクも生じます。そのため、自分で運用しながら収益を得たいと考えている人にはいい方法です。

土地を自己活用して収益をあげる方法は主に4種類あります。

・駐車場など貸しスペースにする(駐車場経営)
・住宅やマンションを建てる(住宅経営)
・太陽光発電などの設備を建てる(設備経営)
・店舗や商業施設を建てる(店舗経営)

それぞれ収益性やリスクは異なりますが、基本的には大規模な施設を作ると投資額が高くなるため、リスクも大きくなると考えましょう。

また、活用する土地の周辺環境により、利用者の需要や競合の有無があるかを見定める必要もあります。土地の広さによって、活用方法が限られる場合もあるので注意しましょう。

更地からできるリスクの少ない活用方法

コインパーキング

自己活用をしたいけれど、リスクを背負うデメリットや面倒な運営の負担を軽減したい方には、貸しスペースとしての経営がおすすめです。駐車場、駐輪場、トランクルーム、貸し倉庫などとして整備することで、収益を得ることができます。

さらに、貸しスペースは大規模な施設を必要としないため、初期投資が少なくて済むという特徴もあります。

また、投資をせずに店舗経営をすることも可能です。

空き地にキッチンカーで不定期収入

キッチンカー

「空き地のまま、お金をかけずに店舗経営をしたい」

そういった場合は、キッチンカー(フードトラック)の販売現場登録もおすすめです。

おしゃれな広い公園やイベント会場などでよく見かけるキッチンカー。日本ではキッチンカーの認知度がまだまだ低く、多くのキッチンカーあっせん業者は、販売現場を探し求めています。

所有している土地が、ビジネス街で飲食店が少ないエリアや、季節限定(桜や紅葉など)の名所付近であれば、キッチンカーの需要も高い傾向にあります。

キッチンカーは通常の店舗や商業施設と異なり、土地を常に占有するわけではありません。契約内容によっては、ランチタイムだけ、イベント開催時期のみ等、都合に合わせて登録することもできます。さらに売上の数%が不定期に収入になる可能性もあるのです。

土地に合った活用方法を探してみよう

活用した土地

土地は立地や広さにより、それぞれに合った活用方法があります。しかしながら、自分で何に適しているのかを考えるのは非常に難しいもの。そのため、プロに相談しながら活用方法を探すといいでしょう。

相談する相手としては

・不動産会社(売却や賃貸、運用、管理を手掛けている)
・施設や設備の運用会社(駐車場の運営やビルの開発を手掛けている)

があります。

すでに活用方法を決めている場合は、駐車場を運用している会社など運用会社に直接相談するとスムーズです。しかし、ほかの活用方法についての相談はできないため、まだ活用方法を決めていない場合は、不動産会社へ相談することをおすすめします。

不動産会社であれば周辺環境の調査や相場の調査にも慣れているため、様々な活用方法のメリット・デメリットを整理しながら提案してくれます。特に、土地の活用案件を多く手がけている会社は提案の幅が広いのでおすすめです。

【不動産会社での土地の活用事例】
【不動産会社に相談するメリット】

大切な土地であっても、更地のまま放置しておいては何も生み出しません。自分や家族にとって財産となるように土地の活用方法を考えてみてはいかがでしょうか。